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用途地域とは？
用途地域とは、都市計画において住居や商業、工業といった土地利用の大枠を指定するものです。
全部で13の用途地域があり、「住居系」「商業系」「工業系」の3種類に分類されます。
用途地域による制限
それぞれの用途地域に建てられる建物は、建築基準法によって定められています。建ぺい率と容積率に制限があるため注意が必要です。
建ぺい率とは、土地にどのサイズの建物まで建築しても良いかを定めた基準のこと。
建ぺい率(％)＝建築面積 ÷ 敷地面積 × 100
容積率とは、「土地に対して何階の建物を建てられるか」を決める基準のこと。
容積率(％)＝延べ床面積 ÷ 敷地面積 × 100
用途地域の調べ方
用途地域によって制限される建ぺい率と容積率の具体的な値は、自治体ごとに異なります。「市区町村名＋用途地域」で検索すればエリアごとの用途地域を確認できます。
新居の住環境を決める「住居系」用途地域
一般的な住宅の多くは、「住居系」の用途地域に建てられています。住居系には8種類があり、それぞれで住環境が異なります。
第一種低層住居専用地域
戸建てや低層マンションが中心の、閑静な住宅地です。低層住宅のための地域で、建物の高さが10～12mまでに制限されています。原則として店舗や事務所は建てられませんが、住宅と兼用で、かつ小規模なものであれば建築可能です。小中学校なども建てられます。
第二種低層住居専用地域
コンビニエンスストアや飲食店などが建築可能なため、閑静な住宅地でありながら利便性も比較的高い低層住宅のための地域です。第一種低層住居専用地域との違いは、床面積150平米以下の店舗の建築が許可されている点です。
第一種中高層住居専用地域
建物の高さには制限がありませんが比較的静かな環境です。ただし、店舗は2階建て以下かつ床面積500平米以下に制限されています。幼稚園から大学までの教育施設のほか、食料品店や病院、図書館なども建築可能です。
第二種中高層住居専用地域
中規模の商業施設も建てられるため、暮らしやすい環境だといえます。2階建て以下かつ床面積1,500平米以下の店舗や事務所の建築が許可されています。
第一種住居地域
住居の環境を守るために指定される地域です。ホテルや大型商業施設があり、大きな道路に面した場所が多いのが特徴です。床面積3,000平米以下の店舗や事務所の建築が許可されています。比較的駅から近く、夜道も明るいでしょう。
第二種住居地域
主に住居の環境を守るための地域です。床面積1万平米以下の店舗や事務所の建築が許可されています。カラオケボックスやボーリング場、パチンコ店などの遊戯施設も建築できるため、賑やかな地域です。
準住居地域
自動車関連施設などと住宅地を調和させ、住環境を保護することを目指す地域です。国道などの幹線道路沿いの多くが指定されています。車庫や倉庫、自動車修理工場のほか、劇場や映画館も建てられます。住環境としては最も賑やかで、自動車での移動が多い方には暮らしやすい地域でしょう。
田園住居地域
農業と住宅地を調和させながら、低層住宅の環境を保護するための地域です。病院や神社・寺院などのほか、2階建て以下であれば農産物の直売所や農家の飲食店などが建てられます。周囲に田畑が広がる、静かで落ち着いた環境です。
新居の利便性を左右する「商業系」用途地域
近隣が「商業系」用途地域であれば、利便性が良くなる可能性があります。
近隣商業地域
近隣住民が日用品の買い物などをするための地域です。店舗や事務所、劇場、映画館のほか、危険性や環境を悪化させる恐れの少ないものであれば、床面積150平米以下の工場も建てられます。住環境としては、多少騒がしくはあるものの、生活の利便性が高い用途地域です。
商業地域
商業施設が集まる地域で、百貨店などの大規模商業施設や金融機関のほか、映画館、飲食店なども建てられます。住環境よりも商業が優先されますが、住居の建築も可能です。ターミナル駅周辺に多い用途地域のため、生活だけでなく交通の利便性も高いといえます。
新居の周辺環境に影響する「工業系」用途地域
新居を構えるエリアとしては、工業系の用途地域は避けたいと考える方が多いかもしれません。一方で、利便性とは別の理由から、これらの地域が選ばれることもあります。
準工業地域
軽工業の工場や、サービス施設などが集まる地域です。工場については、危険性や環境悪化の恐れが大きいもの以外は建てられます。教育施設や病院、ホテルのほか、住居の建築も可能です。日影規制があるため、商業地域よりも日当たりが良いことから、戸建て住宅も多く建築されます。
工業地域
どのような工場も建てていい地域です。しかし、教育施設やホテルなどは建てられません。高層マンションが建ち並ぶ湾岸エリアなどが、この用途地域に指定されます。眺望の良さを求める方には、比較的向いている地域といえます。
工業専用地域
工業のための地域であり、どのような工場でも建てられます。一般的な店舗はありませんが、倉庫のほか、郵便局などの公共施設はあります。この地域は工業「専用」とされており、住宅は建てられません。
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