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夢のマイホーム。
広々としたリビング、開放的なキッチン、憧れの書斎…。素敵なイメージがどんどん膨らみますよね。
でも、どんな住宅を建てるにしても、土地の広さに対して建築物の規模を好き勝手に決めていいわけではありません。
その代表的な規制が「建蔽率（建ぺい率）」と「容積率」です。これらを知らずに土地を決めてしまうと、思ったよりも小さな家しか建てられない、なんてことも。
建ぺい率とは？ 風通しや防災のための大切な基準
建ぺい率とは、土地にどのサイズの建物まで建築しても良いかを定めた基準のことです。
計算式は以下のようになり、
建ぺい率(％)＝建築面積 ÷ 敷地面積 × 100
建ぺい率の違いにより、以下のように建てられる建物の面積が変わります。
土地を最大限に活用したい気持ちは分かりますが、建ぺい率が高すぎると、防災や風通しの面で問題が生じる可能性も。
そこで、ある程度の空地を確保し、ゆとりある住環境を保つために、建築基準法によって建ぺい率に制限が設けられています。
用途地域により上限値が決まっている
建ぺい率の制限は、地域によって異なります。
なぜなら、住宅地域、商業地域など、各市町村の都市計画によって土地の使い道（用途地域）が細かく分類されているからです。
用途地域は全部で13種類あり、それぞれ建ぺい率の制限が微妙に違います。
住宅に関する主な用途地域は以下のとおりです。
- 第一種低層住居専用地域
低層住宅専用の地域 - 第二種低層住居専用地域
小規模な店舗の立地を認める低層住宅専用の地域 - 第一種中高層住居専用地域
中高層住宅専用の地域 - 第二種中高層住居専用地域
必要な利便施設の立地を認める中高層住宅専用の地域 - 第一種住居地域
大規模な店舗・事務所の立地を制限する住宅地のための地域 - 第二種住居地域
大規模な店舗・事務所の立地を一部制限する住宅地のための地域 - 準住居地域
自動車関連施設など沿道サービス業と住宅が調和して立地する地域
これらの用途地域によって、建ぺい率は30%から80%まで大きく異なります。
土地の仲介業者は、購入希望者に対して用途地域と建ぺい率を伝える義務があります。
事前にしっかり確認しておきましょう！
建ぺい率の緩和：より広い家を建てるために
実は、建ぺい率には緩和条件があります。
「防火地域の耐火建築物」や「角地」など、特定の条件を満たすと、建ぺい率が10%または20%上乗せされる場合も！
より広い家を建てたい方は、ぜひチェックしてみてくださいね。
容積率とは？ 人口をコントロールするための基準
容積率は敷地面積に対する3次元空間の割合を制限する基準です。
容積率(％)＝延べ床面積 ÷ 敷地面積 × 100
延べ床面積とは、各階の床面積の合計です。
つまり、容積率は「土地に対して何階の建物を建てられるか」を決める基準といえます。
容積率の制限は、主に人口制限のためです。
住宅が増えれば、下水道や道路などのインフラ整備が必要になります。容積率を適切に設定することで、インフラの許容量を超えない範囲で人口をコントロールしているのです。
延床面積に含まれないものや容積率の緩和
「玄関」「バルコニー・ベランダ」「ロフト」などは延べ床面積に含まれません。また、「地下室」や「ビルトインガレージ」なども含まれないため、容積率が緩和される場合があります（容積率の緩和の特例）。
容積率も用途地域ごとに指定されていますが、前面道路の幅によっても変動します。前面道路が狭い場合は、都市計画で定められた容積率よりも低い値が適用される可能性がありますので、注意が必要です。
建ぺい率と容積率で建てられる家が決まる
先ほどの画像のように、建ぺい率と容積率によって建てられる家は大きく異なります。
理想の住まいを実現するためにも、これらの制限を理解しておくことが大切です。特に注文住宅を検討している方は、ぜひ覚えておきましょう！
安くて良い土地が見つかりやすい一番の方法
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